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澳门美高梅怎么下载·黄奇帆:未来10年房地产的6大变化

发布时间:2020-01-09 11:45:58 已有:954人阅读

澳门美高梅怎么下载·黄奇帆:未来10年房地产的6大变化

澳门美高梅怎么下载,目前,越来越多的百强住宅企业开始强调长远思维和长远主义,这是企业走向成熟的转变。

未来10年中国房地产会发生什么?有许多观点和预测,但大多数都是空洞的。

不久前,黄樊棋在世界中国房地产协会和国际房地产行业高质量转型与发展研讨会上的六项判断,特别是从“结构分析”和“预测量化”的角度来看,都是清晰的、合乎逻辑的,而且极具战略深度。老潘特别编辑了它们,并与更多的房地产高管分享。

演讲者:黄樊棋

趋势1:房地产规模

在未来10年,它将逐渐从17亿平方米下降到10亿平方米。

在未来十年左右,新房销售量将会有较大的下降。这种变化是近年来从高峰到转折点,总量的趋势将会下降。

让我们回顾一下中国房地产总量在过去20年里是如何增长的。

1998年和1999年,中国新建住宅的房地产销售量在一年内刚刚达到1亿平方米。从1998年到2008年,这一数字在10年间增长了6倍。

在过去的20年里,中国新增房地产交易量从1亿平方米增加到17亿平方米,翻了两番多。

那么,在未来十年左右,我们将如何发展?是保持每年17亿平方米超过10年,还是每5年或10年翻一番,达到30亿平方米和34亿平方米?

我的判断是,在未来10年左右,中国每年的房地产和新房交易量不会翻一番,而是会每年缩水一个小百分比,零增长或负增长。

十多年后,房地产新房销售量可能下降到每年不到10亿平方米,总降幅达40%。

过去20年,中国房地产交易总量翻了两番,原因有四个:

上述四个因素将在未来十年左右逐渐消失。

首先,城市化率已经放缓,正接近拐点。在未来十年左右,这一比例将从60%上升到70%。简而言之,城市化率正面临一个上限现象。城市人口的增长率正在下降,不可能每年增加几个百分点。城市化带来的人口红利将逐渐消失。

第二,市区重建的总额减少了。经过20年的城市改造,旧城大规模拆迁改造的局面将逐渐淡出,总量将大大减少。

第三,人均住房面积基本平衡不会显著增加。目前,中国人均住房面积已达50平方米,贫困家庭住房结构性改善的需求逐步下降到较低水平。虽然仍然会有,人均住房是不够的,但它只是部分结构性的,而不是整体性的。

第四是提高住房质量。2012年,住房和建设部颁布了住宅和办公楼等各类商品房的建筑质量标准,将中国住宅商品房30年的原有安全标准提高到至少70年甚至100年。换句话说,老城区的折旧和改造量将大大减少。

从以上四个趋势来看,在未来10年左右,中国房地产完成和销售的16.7亿平方米新房的销售量将每年都是势不可挡的,这个时代结束了。

房地产业未来十年左右的发展趋势不会是17亿、18亿、20亿或30亿平方米,而是会逐渐萎缩。当然,这种收缩不会在一年内大规模收缩20%或30%,一般会在十年左右逐渐下降。十多年后,年完成销售额下降到不到10亿平方米。

趋势2:未来10年房地产的热点在哪里?

中心城市+都市圈+城市群

总成交量萎缩后,房地产的热点和关键领域在哪里?

过去十年的情况,无论是沿海发达地区还是中西部地区;无论是大城市、小城市还是区县城市,都是全方位发展、全方位开花的。

从现在开始,在未来的十年左右,房地产不会在东、西、北、南四面八方怒放,但房地产仍会有热点。

我们说的总量是每年17亿平方米,将来可能会变成每年15亿和12亿平方米。

这一数量的建设和生产主要体现在三个热点。

我们都可以关注拥有1000万人口的近10个特大城市。他们都有可能在10多年内人口增长超过500万。

只要人口增长,城市住宅房地产就会随之而来。

如果它已经是一个拥有2000多万人口的超大城市,那么这个超大城市本身的核心圈已经达到了顶点。其发展将集中在大都市圈,其辐射范围一般为15,000-20,000平方公里。

都会区将会有一些中小城市。光是这些中小城市的发展一般并不构成热点,但一旦它们进入大都市地区,这些中小城市就会加速发展。

趋势3:未来10年的房价判断

房价的平均增长率将低于或等于国内生产总值的增长率(5%)

在未来十年左右,房价将保持稳定,不会上涨也不会下跌。房价的平均增长率将低于国内生产总值的增长率。

1998年,全国城市新建住宅的平均交易价格为每平方米2000元,2018年全国平均交易价格上升至8800元。大客户说增长了四倍。如果当地面积比当地面积大,那么东部和西部都增加了两倍多。

例如,成都主要城市的住房平均价格在2000年超过1000元,在2017年超过1万元,增长了两倍多。北京、上海、深圳、广州、南京和杭州等热门一线城市的房价基本上上涨了两倍,上涨了八倍,一些特别热门的地方甚至上涨了十倍以上。

在特别热的一线城市,30或40年内,没有食物或饮料的家庭是买不到房子的。房价与收入的比率非常高,是世界上最高的。

在过去十年左右的时间里,中国的房价呈现出与房地产开发和生产相同的趋势,五年翻了一番,十年翻了两番,十七八年翻了三倍。

支持这个国家的原因是什么?基本上有三种:

第一个原因是供求关系。在过去的20年里,中国的房地产需求一直供不应求。从人均10平方米到20平方米、30平方米和40平方米的过程是在短缺经济下弥补短缺的过程。需求规模的大幅提高支持了它越来越多的建设。在建造越来越多房屋的过程中,需求仍然超过供给,导致房价持续上涨。

第二个原因是房价的上涨肯定与货币有关。通货膨胀是一种货币现象。自2004年和2005年以来,中国的m2已经有大约10年的两位数增长,年增长率超过10%,几年内甚至超过20%。

m2在哪里?

我们的m2在2019年6月达到190多万亿元,去年超过180万亿元。

2004年,m2实际上超过20万亿元。

十多年来,m2增长了八倍!

这笔钱肯定会影响社会经济。房地产吸收了大量资金,成为m2超过增长的吸收器,使得整个社会的商品价格指数稳步增长,但也自然导致房价每三五年翻一番的现象。

因此,这些年来房价的上涨也是一种通货膨胀现象!

第三个原因是,一个国家的房地产价格也会受到外部因素、汇率、国际购买力的影响,当然还有国际经济危机的影响。中国经济增长的过程将吸引外资或购买中国房地产。

根据这一对未来的预测,就房地产供求关系而言,我们已经进入总量供过于求的阶段,尽管有些地区仍会出现供过于求的情况。结果,需求超过供给,导致房价上涨,房价上涨的驱动力下降。

从通货膨胀来看,中国的m2已达190万亿元。m2会在未来10年翻两番吗?没门。

在过去两年里,中国一直在去杠杆化和稳定金融,实现了m2的增长率,大致相当于国内生产总值增长率+物价指数。

近年来国内生产总值增长率为6.0%,物价指数上升了2个百分点。因此,2017年和2018年m2为8.0,今年1月至6月m2为8.5,基本上是这样。

可以预测,在未来十年左右,m2增长率将基本保持与国内生产总值增长率加物价指数的平衡增长。然而,未来十年左右,中国的国内生产总值将平均增长5%左右。

房地产价格的上涨一般不会超过m2和国内生产总值的增长率,一般会低于家庭收入的增长率。

简而言之,中国的城镇化仍在发展过程中,城镇化率仍有10%的增长空间。

城市群、大都市区、国家中心城市和超大城市仍在发展。

趋势4:未来10年的住房企业数量

在未来10年内,开发者的数量将减少2个以上。

中国房地产业有一个现象,即房地产开发商和房地产开发企业的数量是世界上最多的。

2018年,在50个州的工商登记中,登记从事房地产开发的企业不超过500家。中国有多少人?根据2018年的统计,有97,000名房地产开发商在工商行政管理局注册。中国8亿城镇居民由5亿多城镇登记人口加上约3亿农民工组成,拥有9万多家房地产企业。

中国的房地产业有三个特点:

在未来十年左右的时间里,基于房地产行业高质量转型的要求和总量下降的趋势,房地产开发企业必然会经历一个大幅度缩减和收缩的过程。它会损失多少?在我看来,它至少会减少三分之二,中国房地产开发商的数量在10年内不会超过3万。

在房地产的调整和发展中,它将从四个轨道上收缩。

这四个方面将构成房地产开发企业数量的急剧下降。

趋势5:债务比率的变化

未来10年,开发商的负债率将降至50%以下。

中国房地产开发商的负债率也是世界上最高的之一。

去年,中国9万多名房地产开发商的总负债率为84%。

中国十大卖家的负债率也高达81%。

我国整体房地产开发模式是大规模基础设施建设和大规模贷款的开发模式。净资本非常低,像贸易公司和流通公司一样在流通。

这反映在土地租赁、开发建设、销售预售三个环节都是负债累累的业务。

首先,购买土地的资金基本上不是来自于自己的资金,而是来自于贷款。

购买土地的钱堆积在银行信托基金的后面。100亿英镑的地价被拍卖成20亿英镑,然后是银行的钱。因此,开发商可以在不受自身资金约束的情况下炒起“土地王”,敢于将地价提高一倍。

地价越高,开发商的原始储备土地价值越高,资产信用也越高,因此开发商对高地价没有什么好担心的。

这是一种现象,即购买土地依赖于融资和贷款。

发展贷款可以来自银行、信托公司,当然还有公司债券。债券仍然是一种债务。一些信用不佳的小型房地产开发商无法从银行或信托机构借钱,也无法偿还债务,从而混淆了筹资、贷款分割和回购租金。所谓售后回租,是指房地产商出售房屋进行回租,租金为每年15%,相当于较高的仓储利率。事实上,房地产商利用高利贷从事开发。

二是利用房地产所有权的优势从客户那里获得无息资金。例如,预售房屋时,房屋刚打好押金基础,预售房屋出售前封顶;在施工过程中,允许施工方以资本进行施工,并预付资本形成施工欠款。整个发展过程就是透支欠款的过程。

正是上述三种透支方式,使得中国开发商的负债率超过80%,他们往往把这种透支方式视为其强大财务运营能力的一种表现。

在透支债务中,银行贷款是正常利息,信托通常是银行利息的两倍,如果资金随机筹集,利息将为17-18%。在这种情况下,房地产开发商应该如何平衡这个资本链上的利益?

出售未建成公寓、收取首付和预售没有任何利益。还有一种是让别人给你施工,让施工单位投标必须携带基建,没有利息。房地产交易商可能有30%甚至40%的债务是无息债务——房地产交易商觉得他做了一笔交易。有了所有这些操作,当房地产正常时,房地产协会将赚很多钱,向上移动,资本链不会中断。

然而,一旦反向循环发生,资本就不会回到它应有的位置,资本链就会被打破,高利息债务会让他跳楼。许多房地产开发商都有问题,就像在逆周期、经济低迷和房地产销售困难时地雷一个接一个爆炸一样。

当我们观察世界各地的房地产开发商时,情况并非如此。香港房地产是中国房地产的发源地,但香港房地产企业的平均负债率一般在30%左右。它还出售未建成的公寓和银行贷款。然而,它有更多的自有资本,其通过投入利润形成的净资产分别为60%和70%。

香港的房地产开发商已经来到内地。他们的债务比率变得很高了吗?不,整个香港房地产业在内地的房地产法人平均负债率是40%,不是我们所说的80%。从这个意义上说,我们的房地产企业应该改变它的行为。

未来十年左右,在新的房地产结构时代,房地产企业的高负债状况将发生根本性变化。

一是土地租赁债务。购买土地的资金来源将受到控制。这个国家自15年前就有了一套制度。房地产开发商购买土地,土地租赁的资金必须是他们自己的资本。然而,十多年来几乎没有监管到位。只要控制到位,土地投机资金不允许进入金融机构,土地租赁的高负债率就会降低。

第二,预售条例。房地产生产只有在建筑结构封顶、建筑开始精装修时才能开始预售,而不是在建筑完成后才出售烂尾楼。这将减少无息资金、预售资金和按揭贷款买房的现象,降低房地产开发商的负债率,大大减少透支,控制建设单位长期预付款的现象。

三是管理模式的转变。当房地产开发从100%以销售为导向转变为出售部分长期租赁和持有租赁的模式时,资产负债率也会降低。如果租赁企业不使用资本来解决租赁,而是使用长期贷款的高息法来租赁,这里的租赁成本不足以偿还利息,资本链的断裂将导致破产。如果租赁资产是长期租赁的资本形式,租金以reits的形式参与直接融资,这是一种资本运营,不同于商业银行贷款。这解释了香港为何有这么多reits企业。

这表明中国的房地产商业模式和高负债模式在未来十年肯定会彻底改变。债务比率肯定会从80%降至50%以下,介于40%和50%之间。

趋势6:土地供应模式

城乡建设用地资源配置平衡

我们过去在东部、西部、北部和南部逆向供应土地。中小城市越多,土地供应越宽松,但这些城市的实际扩张需求非常低。我们有城市规模恐惧症,通常要求小城市不要离开他们的家。

从这个意义上说,当人口超过500万时,对小城镇和中等城市发展的支持将开始受到限制,当人口超过1000万时,将受到限制。

从这个意义上说,土地供应政策已经出现。城市越大,人口越多,建筑越多,土地供应就越紧张,当然,地价也越高。

如果土地供应超过需求,土地价格就会上涨。这个地方的总房价是商品房价格的三分之一。如果底价是10,000元/平方米,房屋建成后的总价格必须是34,100平方米。因此,为了降低房价和控制房价,控制土地价格和降低土地价格,增加高房价地区的城市土地供应是非常重要的。

未来十年左右,根据优质房地产转型的发展要求,城市土地价格将按照“工业服从规划,人口服从工业,土地服从人口和工业”的原则进行供给。

这样,我们可以用一个形容词叫做“爬行和观看”。

一步一步来,人口不是一步到位的,土地也不是一步到位的。然而,土地可以提前一定的量。当人口达到1000万时,人口就达到2000万,这就是“爬行和观看”的过程。然而,中小城市供应土地宽松,大城市供应土地短缺,不再是相反的规律,因此西部一些小地方不仅会有200-300万人口,还会有500-600平方公里的城市空间。

我们都知道,一个人平均有10,000平方米,一百万人是一个100平方公里的城市,付出更多就是浪费土地资源。从这个意义上说,中西部地区的中小城市应该得到土地,应该鼓励支持,但不能鼓励泡沫或空洞的结果。

另一方面,在上述三个热点,土地当然应该给予积极的鼓励。一些城市现在人口接近2000万,建筑面积刚刚超过1000平方公里,所以地价特别高。

深圳将吸引更多土地

例如,1980年,深圳只有几十万人口,国内生产总值为2000亿,而现在却有2000平方公里。现在,中国有近2000万人口,国内生产总值超过2万亿,仍然和以前一样。显然,土地供应不足,所以我们需要更加统一地给予土地。这是一个城市布局。

我相信,在未来十年左右,中国城市将根据规划、人口和工业需求准确地供应土地,从而避免土地短缺导致的过高地价和土地短缺对工业发展的制约。

世界城市化进程是农业耕地增加的过程,而中国农村地区的耕地在过去40年里一直在不断减少。许多中国经济专家或管理人员会认为城市化进程不可避免地会减少耕地,因此城市化在土地使用上必须非常经济——这也是中国房地产开发过程中地价不断上涨的原因之一。

为什么200年来,世界城市化进程增加了,而不是减少了农村地区的可耕地?那是因为除耕地外,农村的任何人都将占用建设用地,农村的每个人将占用250-300平方米。由于城市是一座高层建筑,各方面相对密集、经济,城市人均建设用地和城市化用地均为100平方米,与欧美和中国相当。

在这种情况下,如果1亿人口进入城市,农村建设用地理论上可以减少250-300亿平方米,而城市建设用地需要扩大100亿平方米。在这一过程中,一旦从土地中扣除土地,将增加1万多平方公里的可耕地。

从这个角度来看,城市化进程当然是一个增加农村和全国耕地的过程。

为什么40年来中国都没有处于这种状态?因为我们的农民在两端占用土地,他们总是不得不在城市的工厂工作,最终他们总是不得不人均占用100平方米,这是刚性的,所以我们有3亿多农民工在城市,当然,增加了3万平方公里的城市化土地。然而,农民进城后,人均300平方米的农村建设用地并没有撤出城市,100平方米在城市,300平方米在农村,两端都是。因此,在中国的城市化进程中,存在着耕地仅减少而不增加的特殊现象。

中国的可耕地约占世界可耕地的9%,我们的人口占世界的20%,人均可耕地占世界人均可耕地的40%。我们的土地供应不足。因此,在城市化进程中,耕地不能再减少了。这是要保持的底线。

统筹城乡建设用地资源的配置和补偿十分重要。如果城市征收1亿亩,农村建设用地将少占1亿亩,形成城乡建设用地增减平衡。建设用地总量保持不变,耕地总量保持不变。

摘要

以上是六个主要的趋势判断。

这六种趋势包括土地供给、企业供给、成本价供给和资金货币供给。总的来说,供给方面的这些变化会影响到社会的各个方面和整个房地产的其他分支,因为它是基础和支柱,它的变化会在整个房地产行业的各个方面形成变化。

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